భూమి యాజమాన్యం
ప్రజాస్వామ్య వ్యవస్థలో భూమి యాజమాన్య హక్కు వ్యక్తులకు వుంటుంది. ఈ హక్కు తల్లిదండ్రులనుండి పిల్లలకు వారసత్వం ద్వారా బదిలీ అవుతుంది. ప్రభుత్వం నమోదుల శాఖ ద్వారా భూమి హక్కులను నమోదు చేస్తూ హక్కులకు చట్టబద్ధతను కల్పిస్తుంది. సమాజావసరాలకోసం కేటాయించిన భూమి ప్రభుత్వ యాజమాన్యంలో వుంటుంది. వ్యక్తులకు హక్కు గలభూమికి గుర్తింపు పత్రాలు అనగా యాజమాన్యహక్కు పుస్తకం, పట్టాదారు పాసుపుస్తకం ప్రభుత్వం నుండి పొందవచ్చు. ఆదాయపు శాఖ ఆధ్వర్యంలో గల ప్రభుత్వ యంత్రాగం క్షేత్రస్థాయిలో భూమి వివరాలు అనగా సర్వే సంఖ్యలు, హద్దులు చూపే పటాలను నిర్వహిస్తుంది.
ప్రభుత్వ యాజమాన్య భూములు
మార్చుశ్మశానాలు, నదీగర్భాలు, చెరువులు, కాలువలు, సముద్రతీరాలు, రోడ్లు లాంటి పోరంబోకు భూములు ఎవరికీ కేటాయించకూడదు.ఈ తరహా ప్రభుత్వ భూములన్నీ నిషిద్ధ (ప్రొహిబిటెడ్) భూముల రిజిస్టర్ లో నమోదు చేస్తారు
అతుకుబడి
మార్చుభూమిలేని నిరుపేదలకు అభ్యంతరం లేని ప్రభుత్వ భూమిని సాగుకుగనీ ఇంటి స్థలంగా గానీ అతుకుబడి (అసైన్మెంట్) పట్టా ఇస్తారు. పట్టాలు ఇచ్చాక హద్దులు చూపాలి. వ్యవసాయ భూమి అయితే పట్టాదారు పాసు పుస్తకాలు కూడా ఇవ్వాలి.ప్రభుత్వ భూముల్లో నివాసముంటున్న పేదలకు 80 చదరపు గజాల మేర ఇంటి స్థలం క్రమబద్ధీకరిస్తారు.చాలాచోట్ల ప్రభుత్వ భూమి బినామీ పేర్లతో అన్యాక్రాంతమైంది.ఆది నుంచి సక్రమంగా అడంగల్‌ నిర్వహించని చోట్ల ఈ భూమి అక్రమార్కుల వశమవుతుంది.రొయ్యల చేపల చెరువుల కోసం ప్రభుత్వ, అసైన్డ్ భూమితో పాటు చివరకు సిఆర్‌జెడ్‌ భూమిని సైతం వదల కుండా ఆక్రమించారు.పేదలకు పంచిన అసైన్డ్ భూమి పెద్దల పరమైంది.ప్రభుత్వ భూమిని కబ్జా చేస్తున్నారు. అసైన్డ్ భూములను లబ్ధిదారులకు తృణమో, ఫణమో అప్పచెప్పి కాజేస్తున్నారు. గతంలో సొసైటీల పేర ప్రభుత్వం వేలాది ఎకరాలను పేదలకు పంచిపెట్టింది. ఇప్పుడా భూములన్నీలీజుల పేరుతో పెత్తందార్ల చేతుల్లోనే ఉన్నాయి.వీఆర్వోలు ప్రతి ఏడాది భూమి వివరాలను అడంగల్‌లో నమోదు చేయాల్సి ఉంది.ఆ ప్రక్రియ సక్ర మంగా జరగడం లేదు.
భూ వినియోగ మార్పిడి
మార్చువ్యవసాయ భూములు నివాస ప్రాంతాలుగా మారుతున్నాయి. వ్యవసాయ భూమిని వ్యవసాయేతర అవసరాలకు ఉపయోగించాలంటే భూ మార్పిడికి మూల విలువలో 9 శాతం చెల్లించాలి.సంబంధిత ధ్రువీకరణ అధికారి నుంచి భూ మార్పిడికి అనుమతి తీసుకోవాలి. ఎవరైనా అనుమతి తీసుకోకుండా ఇల్లు కట్టుకుంటే మూల విలువలో 10 శాతంతో పాటు 50 శాతం అపరాధ రుసుంకూడా విధించవచ్చు.కొనుగోలు చేసిన వారే ఈ పన్ను చెల్లించాలి.
భూ భారతి
మార్చుభూములపై నిర్దిష్టమైన హక్కులు కల్పించాల్సిన భూ భారతి చట్టం ఇప్పట్లో కార్యరూపం దాల్చడం అసాధ్యంగా కనిపిస్తోంది.రూ.19.50 కోట్లను ఖర్చుపెట్టాక భూ భారతి కింద ప్రయోగాత్మకంగా నిజామాబాద్ జిల్లాలో చేపట్టిన కసరత్తునంతా రికార్డ్ ఆఫ్ రైట్స్ (ఆర్‌వోఆర్) చట్టం కిందకు తీసుకురావాలని నిర్ణయించారు. భూములకు ఆకాశం నుంచి తీసిన ఫొటోలను, క్షేత్రస్థాయిలోని వాస్తవ కొలతలను సమన్వయపర్చి యజమానులకు హక్కులను కల్పించటమే భూ భారతి లక్ష్యం. రిజిస్ట్రేషన్లలోని మోసాలను అరికట్టటానికి, భూములకు సంబంధించిన వ్యవహారాలన్నింటినీ ఒకే గవాక్షంలో నిర్వహించుకొనేందుకు ఇది ఉపయోగపడుతుంది.భూ భారతి లక్ష్యాలను సాధించాలంటే భూమి హక్కుల (ల్యాండ్ టైటిలింగ్) చట్టం అవసరం. సర్వే శాఖ అందజేసిన కొలతల్లో తేడాలు ఉన్నట్టుగా భావిస్తున్న రైతు.. నోటీసును అందుకొన్న వెంటనే తన అభ్యంతరాలను చెప్పాలి. అలా చేయకపోతే వివరాలు ఆర్‌వోఆర్ రిజిస్టర్‌కు ఎక్కుతాయి. అప్పుడు సవరణలు కావాలంటే రైతు సివిల్‌కోర్టును ఆశ్రయించక తప్పదు. (ఈనాడు25.10.2009)
హక్కులరికార్డు
మార్చుబడుగుల స్థలాలు.. దేవుడి మాన్యాలు.. వక్ఫ్ భూములు..చివరకి రుద్రభూములకు రక్షణ కల్పించటం కోసం రెవెన్యూ యంత్రాంగం ఆధీనంలో ఎఫ్‌ఎంబీలు.. సర్వే నంబర్లను చూపే ఆర్.యస్.ఆర్ పుస్తకాలు ఉంటాయి.ప్రభుత్వ స్థలం ప్రైవేటు వ్యక్తుల చేతుల్లోకి వెళ్ళకుండా వాటిలో ప్రభుత్వ స్థలమని బోర్డులు పెడతారు.స్థలం దక్కించుకోవడానికి అవతలపార్టీవారు కోర్టుకెళ్ళినా ఈరికార్డులు ఆధారాలుగా చూపించవచ్చు.డి.పట్టా భూములు, ప్రభుత్వ అసైన్డు, దేవాదాయ స్థలాలు, చెరువు గర్భాలు చేతులు మారకుండా సర్వే నంబర్‌ రికార్డులు, ఎఫ్‌ఎంబీలు, అడంగళ్ళు కీలక ఆధారంగా ఉంటాయి.ఈ రికార్డుల నిర్వహణ సర్వేయర్లు చేస్తుండగా భూ వివాదాల నిమిత్తం దరఖాస్తులు వస్తే వాటిని తహసీల్దారులు పరిష్కరిస్తారు.గ్రామ స్థాయిలో వీఆర్వోలు ఏడాదికోసారి అడంగళ్లలో మార్పులు పక్కాగా నమోదు చేయాలి.
ఆక్రమణలు
మార్చుప్రభుత్వ భూములకు సహజంగా రక్షణ ఉండదు. ప్రభుత్వ, ఫారెస్ట్‌ భూములపై ఆక్రమణల పరంపర కొనసాగుతుంటుంది. పేదలు గుడిసెలు వేస్తారు. స్థలం సొంతం చేసుకోవాలని ఉద్దేశంతో ప్రభుత్వ భూమి ఎక్కడ కనిపిస్తుందొనని అన్వేషిస్తూ ఆక్రమించడానికి ఉపక్రమిస్తారు. ఎక్కడైనా ప్రైవేటు పట్టా భూముల్ని ఆక్రమిస్తే అది తెలుసుకున్న యజమానులు వారి స్థలాల వద్దకు చేరుకొని ఆక్రమిత దారులతో వాగ్వివాదం పెట్టుకొని వారి స్థలాలకు చుట్టు పునాదులు కంచెలు నిర్మించుకుంటారు. కొందరు భూబకాసురులు ప్రభుత్వ భూమి పట్టాభూమి అని కూడా చూడకుండా దర్జాగా కబ్జా చేసుకుంటారు. చివరికి శ్మశాన వాటికలోని సమాధులను సైతం వదలకుండా ఆక్రమించుకొని పాకలు, డేరాలు వేసి ఆక్రమించుకుంటారు. ఆక్రమించుకున్న వారికే ఈ స్థలాలు చెందుతాయని ప్రచారం చేస్తారు. సొంత ఇళ్లు వ్యవసాయ భూములు ఉన్న పెద్దలు సైతం జాగాలు ఆక్రమణ చేస్తారు.
ప్రభుత్వ స్థలాల్లో ప్రార్థనా మందిరాలు
మార్చుప్రభుత్వ స్థలాల్లో నిర్మితమై రాకపోకలకు అంతరాయం కలిగిస్తున్న మతపరమైన కట్టడాలు, ప్రార్థనాస్థలాలను తొలగించేందుకుగాను సుప్రీం కోర్టు ఇచ్చిన ఆదేశాల మేరకు రాష్ట్రప్రభుత్వం ఇటువంటి కట్టడాలను తొలగించాలంటూ జిల్లాల అధికార యంత్రాగాన్ని ఆదేశించింది.ఇటువంటి కట్టడాలను మూడు విభాగాలుగా విభజించాలి. మొదటి విభాగంలో రెండేళ్ళలోపు నిర్మించిన వాటిని చేర్చి వెంటనే వాటిని తొలగించాలి. 2, 3 విభాగాల్లో రెండేళ్ళకు పూర్వం నిర్మితమైన వాటిని గుర్తించి తొలగించాలి.ప్రజా ప్రతినిధులు, స్థానికులు, మతపెద్దలతో సమావేశమై ఆయా కట్టడాల వల్ల ప్రజలు ఎదుర్కొంటున్న ఇబ్బందులను వివరించి, వారి అనుమతితో వాటిని వేరేచోట నిర్మించేలా చర్యలు తీసుకోవాలి.
భూ విక్రయాలలో మోసాలు
మార్చుభూముల విలువలు పెరగడంతో భూ విక్రయాలలో మోసాలు అధికమవుతున్నాయి. కొందరు తప్పుడు రికార్డులతో లేని భూమిని విక్రయించి సొమ్ము చేసుకుంటారు. మరొకరు వక్ఫ్ భూమిని అమ్మి మోసగిస్తున్నారు. ఒకటే భూమిని ఇద్దరు ముగ్గురికి రిజిస్ట్రేషన్ చేసిన వారూ ఉన్నారు. ఒకరికి భూమిని అమ్మి అదే భూమిని బ్యాంకులో తాకట్టు పెట్టిన మోసం మరొకటి.కొంత ప్రభుత్వ భూమితో కలిపి ప్రైవేటు భూమిని విక్రయిస్తారు.భూమి కొనుగోలు చేసినవారు రెవెన్యూ రికార్డులలో తమ పేర్లు రాయించుకోకముందే సంబంధిత భూమి ఇతరుల ఆధీనంలో ఉంటుంది. ఒకే భూమిని రెండవ సారి విక్రయించి మోసం చేస్తారు.అంటే ఇద్దరికి ఒకే భూమిని రిజిస్ట్రేషన్ చేసినట్లు. సరైన యజమానులు లేరని తెలుసుకున్న భూమికి నకిలీ పత్రాలు తయారు చేసి ఆ భూమిని అమ్మి రిజిస్ట్రేషన్ చేస్తారు.నకిలీ డాక్యుమెంట్లను బ్యాంకులో తాకట్టు పెట్టి రుణం తీసుకుంటారు. కొంతమంది డబ్బు తీసుకొని భూమిని రిజిష్టర్ చేయడానికి నిరాకరిస్తారు. కొందరు జీపీఏ ఉందంటూ క్రయవిక్రయాలు నిర్వహిస్తారు. అందులో అసైన్డ్ భూమి ఉంటే బాధితుడు కోర్టుకెక్కాల్సిందే. కోర్టుకెక్కినా సత్వర పరిష్కారం లభించక సతమతమవుతున్నారు. అందువల్ల భూమి కొనేముందే ఎవరైనా అన్ని జాగ్రత్తలు తీసుకోవాల్సిన అవసరముంది.ఆస్తుల అక్రమ రిజిస్ట్రేషన్ల నిరోధానికి చట్ట సవరణ జరగాలి.మోసపూరిత రిజిస్ట్రేషన్లు ఐజీ రద్దు చేయలేరు.రిజిస్ట్రేషన్ సంబంధ వివాదాలపై కక్షిదారులు సివిల్ కోర్టుకే వెళ్లాల్సి ఉంటుంది.కొందరు ఒకే ఆస్తిని ఒకరికి మించి అమ్ముతూ కొన్నవారి పేర రిజిస్ట్రేషన్లు చేయిస్తూ వచ్చారు. ఇప్పటికీ ఇలాంటి మోసపూరిత అమ్మకాలు, రిజిస్ట్రేషన్లు సాగుతూనే ఉన్నాయి. ఆస్తికి వారసులమంటూ నకిలీ వ్యక్తులు రావడం, ఫోర్జరీ పత్రాలను చూపించడం, ఆస్తి హక్కుదారు చనిపోయినట్టుగా పేర్కొనడం లాంటి వివిధ పద్ధతుల్లో ఇవి జరుగుతున్నాయి. స్టాంపు రుసుం తీసుకొని దస్తావేజులకు రిజిస్ట్రేషన్లు చేయటమే తప్ప పత్రాలు అసలైనవా, నకిలీవా అనే అంశాలు పరిశీలించే అధికారమేదీ ప్రస్తుతం సబ్ రిజిస్ట్రార్‌కు లేదు. ముఖ్యంగా భవిష్యత్తులో ధర పెరిగితే అక్కరకొస్తుందనే ఉద్దేశంతో కొనుక్కొని ఎక్కడో దూర ప్రాంతాల్లో ఉంటున్నవారి స్థలాలెన్నో అన్యాక్రాంతమయ్యాయి.
కంప్యూటరీకరణ
మార్చు- భూ లావాదేవీల నమోదుని సౌకర్యవంతం చేయటానరి కార్డ్ కంప్యూటర్ ఎయిడెడ్ అడ్మినిస్ట్రేషన్ ఆఫ్ రిజిస్ట్రేషన్ డిపార్టుమెంట్ అనబడే కంప్యూటరీకరణ విధానం అమలులోకి వచ్చింది.
- కార్డ్ను రెవెన్యూ శాఖతో అనుసంధానం చేశారు దీనివలన .తహసీల్దారు కార్యాలయాల్లోని తాజా భూ వినియోగ సమాచారం, నిషేధించిన ఆస్తుల వివరాలు, వ్యవసాయేతర ప్రయోజనాలకు మార్పుచెందిన భూముల వివరాలు లాంటి విషయాలన్నీ తెలుస్తాయి.
- మీ సేవ వ్యవస్థ ద్వారా ఆస్తులను కొనే ముందు పరిశీలించుకొనే"ఇన్‌కంబరెన్స్ (ఈసీ) పత్రాలు పొందడం సులభమైంది
రియల్ ఎస్టేట్ స్థలం కొనాలంటే వెయ్యాల్సిన ప్రశ్నలు
మార్చు- లే అవుట్‌ ఉందా?
- పంచాయతీ/మునిసిపాలిటీ అనుమతులున్నాయా?
- భవిష్యత్తు అవసరాల దృష్ట్యా ఖాళీ స్థలాన్ని వదిలారా?..
- ప్రభుత్వానికి 10శాతం కట్టారా?
- గతంలో లావాదేవీలు ఏమైనా ఉన్నాయా?